Thị trường bất động sản đối mặt lực kéo trái chiều khi lãi suất vay thế chấp thử thách khả năng chi trả nhà ở

Thị trường bất động sản đang bước vào một giai đoạn mới với những tín hiệu đan xen. Giá nhà tại nhiều khu vực vẫn ở mức cao trong lịch sử, nhưng nhu cầu mua đã hạ nhiệt so với tốc độ sôi động trong giai đoạn bùng nổ thời kỳ đại dịch. Tâm điểm của sự thay đổi này là thị trường vay thế chấp, nơi chi phí đi vay vẫn duy trì ở mức cao so với mặt bằng lãi suất cực thấp từng thúc đẩy doanh số bán nhà tăng nhanh và giá cả leo thang trong những năm trước. Đối với các hộ gia đình đang cân nhắc mua nhà, kết quả là bức tranh về khả năng chi trả trở nên phức tạp hơn, chịu tác động bởi tăng trưởng thu nhập, tình trạng nguồn cung, xu hướng việc làm tại địa phương và hướng đi của lãi suất.

Lãi suất vay thế chấp vẫn là điểm gây áp lực then chốt

Lãi suất vay thế chấp đã trở thành một trong những biến số quan trọng nhất của thị trường nhà ở. Ngay cả những thay đổi nhỏ về lãi suất cũng có thể làm thay đổi đáng kể khoản thanh toán hàng tháng, đặc biệt ở mặt bằng giá hiện nay. Mức tăng 1 điểm phần trăm của lãi suất vay thế chấp cố định kỳ hạn 30 năm có thể làm chi phí nhà ở hàng tháng tăng thêm hàng trăm USD đối với một căn nhà có giá trung vị, làm suy giảm sức mua và buộc một số người mua phải chuyển sang phân khúc giá thấp hơn hoặc rời khỏi thị trường hoàn toàn.

Lãi suất cao cũng tạo ra “hiệu ứng bị khóa” đối với các chủ nhà hiện hữu. Nhiều người đã chốt được khoản vay thế chấp với lãi suất thấp hơn nhiều trong những năm trước và không muốn bán nhà để rồi phải vay mua căn mới với chi phí cao hơn đáng kể. Diễn biến đó đã làm hạn chế nguồn cung, khiến số lượng nhà rao bán vẫn ít ngay cả khi nhu cầu đã suy yếu. Vì vậy, tồn kho thấp đã giúp giữ giá nhà vững ở nhiều khu vực đô thị lớn, ngăn cản đợt điều chỉnh giá trên diện rộng mà một số nhà phân tích từng kỳ vọng khi lãi suất bắt đầu tăng mạnh.

Xu hướng nguồn cung đang dịch chuyển chậm

Mặc dù nguồn cung vẫn eo hẹp so với tiêu chuẩn dài hạn, hoạt động niêm yết bán nhà đã bắt đầu cải thiện tại một số thị trường. Xây dựng mới, đặc biệt trong phân khúc nhà ở đơn lập và nhà xây để cho thuê, đã mang lại một phần giảm áp lực, nhất là ở một số khu vực miền Nam và miền Tây, nơi tăng trưởng dân số vẫn mạnh. Các chủ đầu tư đã phản ứng trước thách thức về khả năng chi trả bằng cách đưa ra thiết kế nhà nhỏ hơn, chương trình hỗ trợ giảm lãi suất và các ưu đãi về giá nhằm thu hút người mua nhạy cảm với chi phí.

Tuy vậy, sự phục hồi của nguồn cung vẫn diễn ra không đồng đều. Những thị trường có tăng trưởng việc làm mạnh và quỹ đất hạn chế tiếp tục đối mặt với tình trạng thiếu hụt nguồn cung, trong khi các khu vực khác đang dần hình thành trạng thái cân bằng hơn. Khi nguồn cung tăng lên ở mức khiêm tốn, các cuộc cạnh tranh trả giá đã trở nên ít phổ biến hơn so với giai đoạn đỉnh điểm của thị trường, và người mua ở một số nơi đang có thêm quyền thương lượng về giá, sửa chữa và chi phí hoàn tất giao dịch.

Thách thức về khả năng chi trả không chỉ đến từ chi phí vay thế chấp

Khả năng chi trả nhà ở không chỉ bị chi phối bởi lãi suất vay thế chấp. Trong vài năm qua, giá nhà tại nhiều khu vực đã tăng nhanh hơn tiền lương, khiến người mua lần đầu phải vượt qua khoảng cách lớn hơn. Thuế bất động sản, bảo hiểm nhà ở, phí hiệp hội cư dân và chi phí bảo trì tiếp tục tạo thêm áp lực lên ngân sách hộ gia đình. Riêng chi phí bảo hiểm đã tăng mạnh tại một số bang do rủi ro thiên tai và chi phí tái thiết leo thang.

Đối với người thuê nhà đang hy vọng chuyển sang sở hữu nhà, thách thức thường còn lớn hơn do khó tích lũy tiền trả trước trong khi vẫn phải trả tiền thuê cao mỗi tháng. Điều này kéo dài thời gian cần thiết để bước vào thị trường và làm tăng sự phụ thuộc vào hỗ trợ từ gia đình, các chương trình hỗ trợ tiền đặt cọc và các lựa chọn tài chính linh hoạt. Vì vậy, lo ngại về khả năng chi trả không còn chỉ giới hạn ở các hộ thu nhập thấp; ngày càng nhiều người có thu nhập trung bình tại các thị trường đô thị và vùng ven đô cũng bị ảnh hưởng.

Sự khác biệt theo khu vực đang định hình hiệu quả thị trường

Các số liệu trung bình toàn quốc có thể che khuất những khác biệt đáng kể giữa các khu vực. Một số thị trường ven biển có chi phí cao vẫn bị kìm hãm bởi nguồn cung hạn chế và chi phí tài chính đắt đỏ, trong khi nhiều khu đô thị thuộc vành đai Mặt Trời ghi nhận hoạt động xây dựng mạnh hơn và đà tăng giá mềm hơn. Những khu vực có mức tăng lớn về nguồn cung có thể chứng kiến giá cả điều tiết nhiều hơn, trong khi các thị trường thiếu hụt kéo dài và tiếp tục đón dòng người chuyển đến có thể vẫn giữ được khả năng chống chịu tương đối tốt.

Vì thế, nhà đầu tư, chủ nhà và nhà hoạch định chính sách đang theo dõi sát các nền tảng của từng địa phương thay vì chỉ nhìn vào các tiêu đề toàn quốc. Tăng trưởng việc làm, sự hình thành hộ gia đình, xu hướng di cư và chính sách quy hoạch đang đóng vai trò ngày càng quan trọng trong việc xác định thị trường nào tiếp tục cạnh tranh và thị trường nào bắt đầu hạ nhiệt.

Triển vọng cho người mua, người bán và nhà hoạch định chính sách

Trong thời gian tới, thị trường nhà ở nhiều khả năng sẽ vẫn rất nhạy cảm với dữ liệu lạm phát và chính sách của ngân hàng trung ương, bởi cả hai yếu tố này đều ảnh hưởng đến lãi suất vay thế chấp. Nếu lãi suất giảm đáng kể, nhu cầu mua có thể phục hồi nhanh, nhưng điều đó cũng có thể thổi bùng lại cạnh tranh ở những thị trường bị hạn chế nguồn cung. Nếu lãi suất tiếp tục neo cao, áp lực về khả năng chi trả có thể kéo dài, làm hạn chế khối lượng giao dịch ngay cả khi giá cả ổn định.

Đối với người bán, định giá thực tế và tình trạng bất động sản đang trở nên quan trọng hơn khi người mua ngày càng chọn lọc. Đối với người mua, sự kiên nhẫn và linh hoạt có thể mang lại lợi thế ở những thị trường nơi nguồn cung đang cải thiện. Đối với các nhà hoạch định chính sách, giải pháp dài hạn cho vấn đề khả năng chi trả vẫn gắn liền với việc tăng nguồn cung nhà ở, giảm rào cản pháp lý và mở rộng khả năng tiếp cận hỗ trợ tài chính cho các hộ gia đình có năng lực tín dụng tốt.

Trong ngắn hạn, thị trường dường như sẽ điều chỉnh dần dần thay vì đảo chiều mạnh. Lãi suất vay thế chấp cao đã làm hoạt động giao dịch hạ nhiệt, nhưng nguồn cung hạn chế và nhu cầu nhân khẩu học vẫn tiếp tục hỗ trợ giá tại nhiều khu vực. Sự giằng co giữa chi phí tài chính và các ràng buộc về nguồn cung nhiều khả năng sẽ tiếp tục định hình xu hướng của thị trường nhà ở trong tương lai gần.

Source: Bravetopic